Retour sur la visite du 10 octobre 2024
« Qualité urbaine, aménagement et habitat »
Un cycle d’ateliers et de visites pour construire le Document d’Orientations et d’Objectifs du SCoT
Dans le cadre de la révision du SCoT de REDON Agglomération, afin d’alimenter l’écriture du Document d’Orientations et d’Objectifs (DOO), un cycle de visites et d’ateliers est organisé entre octobre 2024 et janvier 2025.
En amont de l’atelier abordant les enjeux de qualité urbaine, le 10 octobre 2024, une visite a été proposée aux élus afin d’échanger sur des projets du territoire (commune de Conquereuil) et de territoires voisins (commune de Bouvron). Cette visite était l’occasion d’incarner différents sujets abordés lors de la phase de diagnostic et dans le Projet d’Aménagement Stratégique (PAS).
Parcourir des opérations d’habitat
Intervenants Bouvron
- Francis Blanchard – 1er adjoint Cadre de vie, voirie et réseaux, finances et membre du bureau de la communauté de communes du Pays de Blain
- Lisa Dahuron – architecte à l’addrn
Intervenant Conquereuil
- François Moral, ancien adjoint en charge des bâtiments
à retenir : paroles d’élus
#1 – L’habitat dans la démarche PLUi
#PLUi de la communauté de communes de la région de Blain Bouvron
La commune de Bouvron compte 3 200 habitants en 2024 : 45 % de la population réside en centre-bourg et les autres habitants résident à la campagne.
Elle appartient à la communauté de communes de la région de Blain dont font partie Blain, le Gâvre et La Chevallerais (environ 16 600 habitants en 2020). Comme REDON Agglomération, cette communauté de communes est en cours d’élaboration de son PLUi dont l’arrêt est prévu en 2025 (première prescription en février 2017).
# construire dans les centres-bourgs
# préserver la campagne et les terres agricoles
« Dans une communauté rurale, le volet habitat interpelle les habitants. […]
Nous n’avons pas de pression immobilière mais nous avons gagné des habitants, par exemple avec l’éco-quartier. »
« Nous sommes en train de faire le recensement du potentiel à bâtir dans l’espace urbain. Sur les 15 ans du PLUi, sont recensés 300 logements
possibles et 4 ha d’extension. Nous n’avons pas de réserve foncière donc sur les 300 logements, 150 doivent entrer dans le périmètre urbain. »
*Les 150 autres logements pourront donc être construits dans les 4 ha d’extension alloués à la commune.
« Nous avons fait un recensement pour les changements de destination pour les 15 ans à venir. Nous avons une centaine d’anciennes fermes qui pourraient changer de destination ou être utilisées pour faire du tourisme mais sinon, il n’y a plus un seul permis de construire en dehors du bourg, même en dent creuse. […] La terre agricole, on n’y touchera plus, elle ne sera plus constructible, c’est fini. Les zones naturelles, il y aura peut-être une ou deux STECAL mais pour le reste c’est fini, et il faut savoir l’expliquer aux habitants ».
# en attendant le PLUi : éviter le gaspillage foncier
« Pour la mise en œuvre de l’objectif de 300 logements, dont 150 dans le périmètre urbain, nous avons institué un sursis à statuer sur les terrains de plus de 1 000 m² sur lesquels les constructions sont autorisées […] et sera appliqué le ratio prévu par le PLUi soit 25 à 30 logements à l’hectare puisque depuis 2021, nous sommes déjà en train de consommer de
l’espace donc il faut faire attention à cela. »
# répondre aux enjeux du SCoT Nantes Saint-Nazaire
en respectant les spécificités communales
« Nous avons identifié des zones pour la construction des logements,
nous sommes 4 communes très différentes et avec le SCoT c’est difficile
à négocier. Nous avons donc réalisé des OAP thématiques. »
> Des Orientations d’Aménagement et de Programmation thématiques
- Revendication de la commune de faire une OAP sur le patrimoine ;
- Une OAP obligatoire sur la Trame Verte et Bleue ;
- Une OAP sur l’insertion paysagère.
#2 – La qualité, la diversité et la dynamisation des centres-bourgs
# Réhabiliter : travailler à partir de l’existant pour densifier et conserver l’identité du territoire
Bouvron : réhabilitation de l’immeuble Guihot
Ce projet de réhabilitation en cœur de bourg à Bouvron inclut trois bâtiments : l’ancien bureau de poste adressé sur la rue Louis Guihot, son logement de fonction et ses dépendances situées en arrière formant une petite cour et donnant sur le jardin public. L’ancien bureau de poste est un ancien hôtel particulier et demeure un bâtiment de caractère du bourg. La façade sur rue dispose d’un intérêt architectural et patrimonial.
L’opération a permis de créer huit logements locatifs sociaux : 3 logements avec accès commun (un T4 et deux T1 bis) et 5 logements à accès individuel (deux T3, un T2, un T1 bis et un T1). Une cour intérieure distribue les logements et constitue un lieu de rencontre tout en préservant l’intimité des jardinets créés pour les logements en rez-de-chaussée.
# réhabiliter, densifier et préserver
L’opération optimise l’utilisation des espaces déjà construits en veillant à respecter l’identité du bâti existant. Elle s’inscrit dans la démarche de densification maîtrisée tout en préservant l’espace environnant et le bâti existant. Les ganivelles en bois, les garde-corps des balcons n’altèrent pas le côté patrimonial du bâtiment réhabilité.
L’opération crée et préserve des espaces d’intimité extérieurs avec des jardinets.
# diversifier la typologie de logements
La création de 8 logements, du T1 au T4 favorise la mixité sociale et intergénérationnelle. Cette diversification de la typologie permet ainsi de répondre à la demande de petits logements en centre-bourg.
# connecter à l’existant
Cette opération offre un cheminement traversant qui se prolonge jusqu’à celui de l’espace public attenant.
Conquereuil : réhabilitation du presbytère
Le projet concerne la réhabilitation du presbytère de Conquereuil en 4 logements : deux en rez-de-chaussée et deux au premier étage. La restauration de ce presbytère datant du XVIIème et du XIXème siècle, de ses façades et menuiseries, de sa charpente et de sa couverture, a également intégré la démolition d’un bâtiment annexe en pignon.
#réhabiliter pour valoriser et préserver
« C’est bien un bâtiment patrimonial, nous nous sommes adressés au CAUE.
Ils nous ont ouvert les yeux car souvent, nous ne voulons pas voir ou alors nous ne prenons pas assez le temps de le voir mais c’est assez logique. […] Au départ, nous souhaitions seulement réhabiliter le rez-de-chaussée à l’est, ce sont des logements communaux et cela représente donc un revenu de loyer pour la commune. L’architecte et le CAUE nous ont orientés directement vers tout le bâtiment donc finalement tout a été fait. »
#densification maîtrisée et vocation collective du bâti :
Le projet permet de redonner une nouvelle vie à un édifice autrefois religieux. En respectant les contraintes architecturales et les besoins contemporains (accessibilité PMR, logements communaux collectifs, diversification des logements), l’opération conjugue conservation du patrimoine local et développement en centre-bourg d’une diversité de logements.
# Démolir ou conserver : un équilibre délicat
L’enjeu de démolition dans les opérations d’urbanisme est un sujet stratégique qui implique un équilibre entre la préservation du patrimoine et l’existant et la fonctionnalité des espaces rénovés.
Bouvron : aménagement du centre-bourg
> le plan guide de Bouvron et le projet d’aménagement de son centre bourg
# les aléas des projets : des calendriers qui s’allongent, de nouveaux éléments à prendre en compte
« Nous avons fait venir l’archéologie préventive et, ici dans le centre-bourg, c’est un ancien cimetière. Au bout de 20 cm, ils ont trouvé des choses. Il existe des obligations et des interdictions à respecter : par exemple il y a des endroits où on ne peut pas planter d’arbres et on ne peut pas descendre en dessous de 18 cm. »
« La deuxième contrainte est que sous nos pieds ce sont des vestiges du Sillon de Bretagne. A certains endroits ce n’est que du granite et donc c’est difficile de creuser, et en centre-bourg cela pose problème. C’est très dur de suivre les instructions de l’archéologie. »
« Et la deuxième histoire qui nous a fait encore perdre 1 an supplémentaire est que les écologues qui sont intervenus ont trouvé une hirondelle. Nous avons dû installer des nids, des piliers, des fils… Ce genre de travaux ne sont possibles qu’à une période spécifique. Sauf qu’ils ne sont pas venus au bon moment et nous avons encore perdu du temps. »
> îlot Datin
À Bouvron, la destruction d’une maison de négociant du XIXème siècle de 800 m2 située sur la place centrale du bourg, au cœur de l’îlot Datin, a été programmée afin d’y reconstruire un bâtiment en R+2. Ce bâtiment neuf accueillera en rez-de-chaussée une partie commerciale (d’environ 320 m2) et des logements au niveau supérieur.
> Mobilisation citoyenne : protection ou démolition ?
« Ici, dans le bâtiment du XIXème siècle qui devait être démoli pour reconstruire un bâtiment devant accueillir du commerce et des logements sociaux, il y avait une petite pièce enclavée datant du Moyen Âge avec une petite cheminée avec un blason gravé dessus. Et là, tout a été très compliqué : médiatisation et une association bouvronnaise s’est créée pour la protection du patrimoine. Mais sans la démolition de ce bâtiment, le projet ne marchait pas. Nous ne sommes pas des démolisseurs par principe. »
> Mixité sociale et formes urbaines en centre-bourg
« Au début notre volonté était de faire du logement social et laisser du logement privé. Mais un seul bailleur s’est présenté donc c’était trop compliqué. C’est dommage car nous aurions voulu un peu plus de mixité. Toujours rassembler les mêmes foyers dans le même immeuble ce n’est pas toujours le mieux mais nous n’avons pas eu d’autres solutions. »
> Des invariants en termes de formes urbaines
« Quand nous avons fait le projet, des invariants ont été posés : pas de toits plats. Les logements seront traversants et les balcons orientés pour préserver les vues et l’espace de la place. »
> îlot Gendron
Le projet de réaménagement du centre-bourg de Bouvron prévoit également la réhabilitation partielle de l’îlot Gendron et la démolition d’une partie du bâti. Le projet vise aujourd’hui à accueillir du commerce en rez-de-chaussée et des logements sociaux en R+1 mais pourrait évoluer pour n’accueillir que du logement.
« Ici, on ne démolit pas tout ! Quand on peut garder, on le fait. Il a été décidé de démolir la partie de gauche car l’étude a montré que la partie droite pouvait être réhabilitée et non la seconde à cause de problèmes de niveau. Ce sont des projets trop petits en nombre de logements, avec 5 logements il faudrait deux ascenseurs et ce n’est pas possible.
Et à l’intérieur du bâti, c’est compliqué à rénover. Et c’est aussi lié à l’aménagement de la place : nous voudrions dégager la vue sur l’église et la démolition de cette partie y participe. Nous espérons que cela participera à revaloriser l’espace public. »
# Dynamiser le centre-bourg
> espaces publics, stationnement et commerces dans le centre-bourg de Bouvron
La commune de Bouvron s’est engagée dans un projet d’aménagement de son centre-bourg et ce projet s’inscrit dans le cadre de l’Opération de revitalisation du territoire (ORT). Le parti pris a été celui de ne pas consommer de nouveaux fonciers mais de bâtir sur et à partir de l’existant afin de conforter et concentrer l’offre commerciale en cœur de bourg, de recréer des espaces de vie et de rencontre tout en mettant en valeur son patrimoine communal, notamment en replaçant l’église au cœur du projet de l’espace.
Le projet s’inscrit dans le contexte d’une déprise commerciale conduisant à des risques de vacance, des nuisances en centre-bourg dues au passage de la RN 171 (aujourd’hui déviée) et la présence de bâtis anciens à revaloriser. L’ambition est d’y développer une diversité de fonctions (déplacer le marché sur cette place centrale, des commerces, des équipements publics et privés, des services et des logements) afin d’y renforcer le lien social en recréant des espaces de vie et d’animation urbaine dans le cœur de bourg.
#questionner les besoins en stationnement
« Quand des bâtiments sont rachetés par des habitants qui veulent les réaménager en logements T2 ou T3, nous avons rencontré un problème : pour chaque logement le PLU dit qu’il faut 2 places de parking, à moins de 300 mètres et 25 m2 par place de parking.
Nous avons donc décidé que dans le périmètre de l’ORT ce sera 1 place de parking pour les logements supérieurs à 40 m2 (place de 12,5 m2) et lorsqu’une opération a pu être réalisée avec ses 2 places de parking et qu’il faut faire un troisième logement, il peut prendre dans ses 50 m2 de place.
De nombreux projets n’aboutissent pas à cause de ces questions de stationnement alors qu’on a besoin de ces typologies en centre-bourg. »
# intégrer la question commerciale dans les projets
du centre-bourg
« La politique de la commune, c’est de dédier tous les rez-de-chaussée aux activités économiques, et au-dessus, on fait de l’habitat »
> Démolition du cœur de l’îlot Datin et reconstruction d’un nouveau bâti en R+2+C : commerces en rez-de-chaussée, dont une supérette (possible relocalisation de l’existante), des stationnements pour les résidents, et 12 logements sociaux répartis sur les deux étages.
#valoriser l’existant et réhabiliter
> Replacer l’église au cœur de l’espace du centre-bourg ;
> Réhabilitation partielle de l’îlot Gendron du XIXème siècle (et démolition d’une partie) afin d’y installer des commerces et des logements sociaux.
#qualifier les espaces publics
> Des revêtements perméables, la réduction de la voiture en centre-bourg, des arbres plantés, du mobilier urbain.
#3 – Le traitement qualitatif des projets et le respect de la ruralité : un enjeu pour le territoire
#Construire en continuité et en résonnance avec l’existant
Bouvron : le Courtil Saint-Mathurin
Ce projet apporte un éclairage sur la diversification des formes urbaines dans le centre-bourg d’une commune rurale et est l’exemple d’une opération qui s’intègre dans l’environnement existant et préserve les éléments paysagers et patrimoniaux.
Le projet présente la création de 18 logements neufs sur l’ancien jardin potager du presbytère de la commune. Les murets et la structure du jardin clos religieux originel ont été conservés.
#implantation et conjugaison avec le site #formes urbaines
« Ce qui est intéressant est la manière dont les bâtis se sont implantés sur le site : au pourtour de la parcelle. Le collectif longe le muret originel et les maisons individuelles groupées viennent s’implanter en limite parcellaire pour laisser au milieu ce grand espace qui sert à la fois de cheminement, mais aussi de stationnement aérien. Il permet aussi d’accéder aux logements individuels groupés via les petits jardinets. »
Ce parti pris et l’organisation du projet permettent de rappeler l’ambiance des jardins clos des communautés religieuses, anciens occupants du site.
#traitement des espaces extérieurs
« On voit bien l’attention portée aux détails et aux matériaux. Pour les espaces extérieurs, les pavés ne sont pas jointés pour les stationnements, les cheminements sont sobres et les murets ont été conservés. Les anciennes vignes du presbytère sont encore là et des structures métalliques ont été installées pour laisser les plantes s’y installer. On a aussi les arbres fruitiers d’origine. »
En vue d’une insertion paysagère ainsi que d’une optimisation des espaces privés comme communs, les garages sont intégrés aux maisons individuelles et le stationnement mutualisé perméable n’altère pas le traitement paysager du site. Une attention particulière est accordée à l’insertion dans l’existant.
#formes urbaines respectueuses de l’environnement #identité rurale
L’architecture, les couleurs utilisées et l’implantation des différents bâtiments sur l’opération permettent de rappeler l’identité rurale de la commune, l’implantation sur un site religieux et l’histoire du lieu en tant que jardin potager et fruitier.
En intégrant des procédés plus contemporains dans une enveloppe traditionnelle, ce projet à échelle humaine ouvre ainsi la voie à une réflexion plus large sur la manière de développer harmonieusement l’habitat en centre-bourg en réconciliant densification et qualité de vie dans une commune rurale.
« Ici la densité est de 40 logements/hectare.
C’est intéressant car avec l’implantation des bâtis, il est quand même possible de créer des logements et des espaces qui préservent l’intimité et avec des espaces extérieurs. Cela, tout en créant des densités juste en sortie de bourg et sans avoir des espaces qui donnent l’impression d’être enfermés. »
#Le traitement des matériaux
Bouvron : le Courtil Saint-Mathurin
#matériaux #traitement paysager
« On a des matériaux aux teintes douces qui rappellent les environs, un enduit légèrement ocre, du bois… Le bois vieillit quand même de manière uniforme et il a seulement grisé. Mais évidemment, cela pose quand même la question de l’entretien du bâti et des opérations. »
Conquereuil : réhabilitation du presbytère
#restauration et revalorisation
Le projet de réhabilitation de ce presbytère en quatre logements comprend la restauration des façades, des menuiseries, de la charpente et de la couverture. L’intervention sur les façades comprend le changement de toutes les menuiseries extérieures, la restitution des pierres de façade avec la suppression de l’enduit ciment et la restitution du pigeonnier originel sur la façade sud.
« Il y a un bois à Conquereuil où il y avait des carrières, le bois du Massicais. Donc ici, c’est de la pierre du Massicais et du schiste. […] L’idée de l’architecte était de laisser toutes les pierres apparentes et de dégager toutes les pierres d’angles. Cela participe au respect du patrimoine, avec ce mélange entre le bois et la pierre puisque toutes les menuiseries ont été changées pour les ouvertures. »
#valeur patrimoniale #matériaux #savoir-faire locaux
#4 – Vers des nouveaux quartiers plus vertueux
La diversification des formes urbaines et des typologies d’habitat joue un rôle crucial dans la réduction de la consommation d’espaces et de densification du territoire. La densification favorise une occupation plus raisonnée et équilibrée du sol, limitant ainsi l’étalement urbain et préservant les espaces naturels ou agricoles.
Bouvron : Éco-quartier, Les Landes de Bardoul
Le projet de l’Éco-quartier présente une diversité de typologies de logements favorisant la mixité sociale et générationnelle et des formes urbaines innovantes et économes en espaces.
Le site est inséré dans le tissu urbain à la jonction du bourg et du site de l’ancienne carrière à valoriser en espace de loisirs, l’éco-quartier s’organise autour d’une voie structurante est-ouest qui se déroulera en trois phases successives.
#diversification des typologies de logements
L’opération, à terme, accueillera de l’habitat individuel isolé ou groupé, et un collectif de 11 logements. Cela permettra de compléter les parcours résidentiels au sein de la commune dans un cadre prenant en compte la qualité de vie en milieu rural.
#collectif #habitat individuel #parcours résidentiels #parcours de vie #lotissement communal
#architecture rurale et contemporaine
#stationnements et voiries piétonnes
Les stationnements de l’éco-quartier ont été mutualisés et déportés pour laisser une place importante aux cheminements doux sur l’opération et limiter la consommation d’espace par le stationnement. Certains logements individuels ne sont donc accessibles qu’à pied.
« La voirie et le stationnement sont un enjeu dans la création de la densité. »
#insertion paysagère
Un accent particulier est porté sur l’insertion paysagère du projet et la qualité de vie de ses usagers. Le réseau de haies et le bocage existant sont préservés et les espaces sont végétalisés. Le projet inclut un cahier des charges et un règlement de lotissement.
#conception bioclimatique
Les parcelles bénéficient d’une orientation privilégiée au sud et le traitement des clôtures et du mobilier font l’objet d’une attention particulière (ex : caissons).
